Trong lĩnh vực quy hoạch và xây dựng, mật độ xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình bố cục và không gian đô thị. Vậy mật độ xây dựng là gì và có tầm quan trọng như thế nào? Quy định về mật độ xây dựng phù hợp là bao nhiêu? Hãy cùng Trung Nguyên khám phá chi tiết hơn trong bài viết dưới đây.
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là tỷ lệ giữa diện tích mà các công trình xây dựng chiếm trên tổng diện tích của khu đất và không bao gồm diện tích các khu vực như bể bơi, tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời. Tuy nhiên, sân thể thao xây dựng cố định và chiếm diện tích lớn trên mặt đất được tính vào mật độ xây dựng.
Hiện nay, quy định về mật độ xây dựng được rõ ràng hóa trong “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” do Bộ Xây dựng ban hành, theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/08/2008, chủ đầu tư sẽ dễ dàng tính toán mật độ xây dựng trước khi tiến hành thi công các công trình.
Phân loại mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng được phân chia thành hai loại chính: mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.
- Mật độ xây dựng thuần: Được tính bằng tỷ lệ giữa diện tích của công trình xây dựng và tổng diện tích của lô đất. Trong tính toán này, không tính phần diện tích của các yếu tố khác liên quan đến công trình như khu vui chơi trẻ em, sân thể thao ngoài trời, bể bơi, tiểu cảnh trang trí hoặc công viên.
- Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ giữa diện tích của công trình xây dựng và tổng diện tích của lô đất, bao gồm cả diện tích khu cây xanh, sân đường, không gian mở và những khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó.
Các loại mật độ xây dựng khác nhau được áp dụng cho từng loại công trình cụ thể như mật độ xây dựng nhà phố, mật độ xây dựng chung cư, mật độ xây dựng biệt thự và mật độ xây dựng nhà ở tách biệt. Việc này giúp chủ đầu tư hiểu rõ đặc điểm và yêu cầu của từng loại công trình, từ đó xác định mật độ xây dựng phù hợp trước khi tiến hành thi công.
Ngoài ra, mật độ xây dựng cũng được phân loại dựa trên đặc điểm cụ thể của từng loại công trình. Dưới đây là các loại mật độ xây dựng phổ biến:
- Mật độ xây dựng nhà phố: Đây là tỷ lệ diện tích xây dựng so với diện tích đất của các căn nhà phố, thường được tính dựa trên số lượng tầng và diện tích sàn của mỗi căn nhà.
- Mật độ xây dựng chung cư: Áp dụng cho các dự án chung cư. Mật độ xây dựng chung cư thường có các quy định cụ thể về số tầng, diện tích xây dựng và tiện ích cộng đồng.
- Mật độ xây dựng biệt thự: Đối với các biệt thự, mật độ xây dựng thường được tính toán dựa trên diện tích đất và yêu cầu về không gian xanh, tiện ích ngoại khu.
- Mật độ xây dựng nhà ở tách biệt: Đây là loại mật độ xây dựng áp dụng cho các nhà ở đơn lẻ, không nằm trong các khu dự án lớn và thường có các quy định riêng về diện tích xây dựng và mật độ sử dụng đất.
Cách tính mật độ xây dựng theo quy định hiện hành
Bộ Xây dựng đã công bố Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD vào năm 2008, gọi là “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”. Quyết định này cung cấp các hướng dẫn rõ ràng và chi tiết về việc tính toán mật độ xây dựng, cũng như các quy trình thiết kế, thẩm định và phê duyệt liên quan đến chỉ tiêu này.
Mật độ xây dựng được xác định bằng công thức sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) x 100 / Tổng diện tích của khu đất (m2)
Trong đó:
- Diện tích chiếm đất của công trình (m2): Được xác định dựa trên hình chiếu của công trình.
- Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích của các yếu tố như sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí (ngoại trừ các khu vực sân thể thao xây cố định,…).
Quy định về mật độ xây dựng của các công trình
Mật độ xây dựng đối với nhà ở nông thôn
Quy định về mật độ xây dựng của các công trình, đặc biệt là trong khu vực nông thôn, được phân thành hai nhóm chính: Quy định về mật độ xây dựng nhà ở và quy định về mật độ xây dựng tối đa.
Về quy định mật độ xây dựng nhà ở:
- Khu đất có diện tích từ 50m2 trở xuống, mật độ xây dựng tối đa là 100%.
- Khu đất có diện tích từ 50 – 75m2, mật độ xây dựng tối đa là 90%.
- Khu đất có diện tích từ 75 – 100m2, mật độ xây dựng tối đa là 80%.
- Khu đất có diện tích từ 100 – 200m2, mật độ xây dựng tối đa là 70%.
- Khu đất có diện tích từ 200 – 300m2, mật độ xây dựng tối đa là 60%.
- Khu đất có diện tích từ 300 – 500m2, mật độ xây dựng tối đa là 50%.
- Khu đất có diện tích từ 1000m2 trở lên, mật độ xây dựng tối đa là 40%.
Về quy định mật độ xây dựng tối đa (chiều cao tối đa):
- Công trình cao dưới 6m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 3 tầng.
- Công trình cao từ 6m – dưới 12m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng.
- Công trình cao từ 12m – dưới 20m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng.
- Công trình cao từ 20m trở lên, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 5 tầng.
Mật độ xây dựng nhà phố
- Chiều cao của công trình xây dựng phụ thuộc vào lộ giới
- Độ vươn của ban công và ô văng tùy thuộc vào lộ giới
Ngoài những quy định trên, chủ đầu tư cần lưu ý:
- Đối với những ngôi nhà có hẻm, chủ đầu tư không được phép xây dựng sân thượng ở tầng trên cùng.
- Trên các con đường có lộ giới dưới 7m, chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng 2 tầng lầu, bao gồm trệt và sân thượng.
- Trên các con đường có chiều rộng nhỏ hơn 20m, chủ đầu tư chỉ được xây trệt, tầng lửng và 2 tầng lầu.
- Trên các con đường có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 20m, chủ đầu tư được phép xây tối đa 4 tầng, bao gồm tầng trệt, tầng lửng và 2 tầng lầu cùng với sân thượng.
Mật độ xây dựng thuần
Theo quy định của Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng thuần hiện nay được điều chỉnh như sau:
- Đối với lô đất dành cho xây dựng nhà ở riêng lẻ, mật độ xây dựng thuần tối đa được quy định cụ thể trong Bảng 2.8 của Thông tư.
Bảng 2.8: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) |
≤ 90 |
100 |
200 |
300 |
500 |
≥ 1 000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) |
100 |
90 |
70 |
60 |
50 |
40 |
| Chú thích: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. | ||||||
- Đối với lô đất dành cho xây dựng chung cư, mật độ xây dựng thuần tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị, nhưng phải tuân thủ các quy định tại Bảng 2.9 và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà (điểm 2.6.1), cũng như về khoảng lùi công trình (điểm 2.6.2).
Bảng 2.9: Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
|
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) |
Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất |
|||
|
≤ 3 000 m2 |
10 000 m2 |
18 000 m2 |
≥ 35 000 m2 |
|
|
≤ 16 |
75 |
65 |
63 |
60 |
|
19 |
75 |
60 |
58 |
55 |
|
22 |
75 |
57 |
55 |
52 |
|
25 |
75 |
53 |
51 |
48 |
|
28 |
75 |
50 |
48 |
45 |
|
31 |
75 |
48 |
46 |
43 |
|
34 |
75 |
46 |
44 |
41 |
|
37 |
75 |
44 |
42 |
39 |
|
40 |
75 |
43 |
41 |
38 |
|
43 |
75 |
42 |
40 |
37 |
|
46 |
75 |
41 |
39 |
36 |
|
>46 |
75 |
40 |
38 |
35 |
|
CHÚ THÍCH: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao >46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần |
||||
- Mật độ xây dựng thuần tối đa cho lô đất dành cho các công trình dịch vụ – công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%.
- Mật độ xây dựng thuần tối đa cho lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị, nhưng phải tuân thủ các quy định tại Bảng 2.10 và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà (điểm 2.6.1), cũng như về khoảng lùi công trình (điểm 2.6.2).
- Đối với các lô đất không rơi vào phạm vi của Bảng 2.8, Bảng 2.9 hoặc Bảng 2.10, có thể sử dụng phương pháp nội suy giữa hai giá trị gần nhất để xác định mật độ xây dựng.
- Trong trường hợp một công trình kết hợp nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa có thể áp dụng theo chiều cao trung bình của công trình.
- Đối với các tổ hợp công trình bao gồm phần đế và tháp cao phía trên, quy định mật độ xây dựng sẽ được áp dụng riêng biệt cho phần đế và phần tháp cao, tùy theo chiều cao xây dựng tương ứng. Tuy nhiên, hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không được vượt quá 13 lần.
Mật độ xây dựng gộp
Theo điểm 2.6.4 khoản 2.6 Phần 2 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD các quy định về mật độ xây dựng gộp cụ thể như sau:
- Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%;
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%;
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%;
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%;
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.
Điều kiện để được cấp phép xây dựng
Sau đây là một số điều kiện cần thiết khi đăng ký xin cấp phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền:
- Phù hợp với quy hoạch và mục đích sử dụng đất: Diện tích đất dành cho xây dựng công trình cần phải tuân thủ quy hoạch xây dựng và mục đích sử dụng được quy định cho khu vực đó. Đồng thời, cần tuân thủ các quy định về giới đường đỏ, bảo vệ môi trường và các quy định khác về xây dựng.
- Hồ sơ thiết kế đầy đủ: Trước khi bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư phải chuẩn bị một hồ sơ thiết kế đầy đủ, được xác nhận bởi cá nhân hoặc tổ chức có thẩm quyền.
- Công trình dân dụng diện tích nhỏ: Đối với những ngôi nhà, công trình dân dụng có diện tích dưới 250m2 dùng để ở, chủ nhân không cần xin ý kiến từ bên ngoài và có trách nhiệm về hồ sơ thiết kế xây dựng.
- Thiết kế tầng hầm cho các công trình cấp 1 và cấp đặc biệt: Các công trình cấp 1 và đặc biệt được phép thiết kế tầng hầm, điều này được quy định trong quy chế quản lý quy hoạch và đồ án quy hoạch đô thị.
- Xây dựng ở khu vực chưa có quy hoạch cụ thể: Trong trường hợp xây dựng ở khu vực chưa có quy hoạch cụ thể, công trình phải tuân theo Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị.
Xem thêm:
Vừa rồi là các thông tin về mật độ xây dựng là gì, cách tính mật độ xây dựng và các quy định liên quan. Hy vọng mang đến cho bạn nhiều thông tin hữu ích. Cảm ơn bạn đã theo dõi, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ, hãy liên hệ với chúng tôi qua website trungnguyendesign.vn hoặc hotline 0823.306.222 để được hỗ trợ nhanh nhất nhé!
