Diện tích xây dựng là một thuật ngữ quan trọng trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Nó có ảnh hưởng rất lớn đến thiết kế, công năng sử dụng, cũng như tính thẩm mỹ của công trình. Vậy diện tích xây dựng là gì? Có gì khác diện tích sàn xây dựng? Hãy cùng Trung Nguyên tìm hiểu về khái niệm, cách tính cũng như các quy định liên quan đến diện tích xây dựng nhé!
Diện tích xây dựng là gì?
Diện tích xây dựng là phần diện tích mà công trình được phép xây dựng trên đất, tính từ mép ngoài của tường này đến mép ngoài của tường bên kia, được tính bằng mét vuông (m2). Đây là một tiêu chí quan trọng đối với cả nhà phát triển dự án và cơ quan quản lý đô thị. Diện tích xây dựng của công trình phải tuân thủ các quy định về quy hoạch đô thị và mật độ xây dựng theo giấy phép xây dựng được duyệt.
Nói một cách dễ hiểu, diện tích xây dựng là phần diện tích mặt đất mà công trình xây dựng chiếm dụng. Diện tích này không tính các phần diện tích không gian khác như sân vườn, đường đi và các khu vực không xây dựng khác.
Tầm quan trọng của diện tích xây dựng
Diện tích xây dựng là một tiêu chí cơ bản trong quá trình lập kế hoạch và thiết kế xây dựng bởi nó quy định mật độ và khối lượng công trình được phép xây dựng trên một khu đất. Việc tính toán chính xác diện tích này giúp đảm bảo rằng các công trình tuân thủ các quy định về quy hoạch đô thị, mật độ xây dựng. Đồng thời giúp hạn chế các vấn đề pháp lý liên quan đến việc sử dụng đất.
Diện tích xây dựng cũng ảnh hưởng đến thiết kế, phân chia công năng sử dụng cũng như chi phí của công trình xây dựng. Do đó đây là tiêu chí quan trọng cần được lưu tâm trong suốt quá trình thi công xây dựng.
Cách tính diện tích xây dựng
Diện tích xây dựng của từng hạng mục, khu vực công trình được tính theo hệ số. Công thức tính diện tích xây dựng được áp dụng phổ biến như sau:
- Diện tích móng: Được tính bằng 50 – 75% diện tích một sàn (theo đơn giá xây thô).
- Diện tích sàn từng tầng: Được tính bằng 100% diện tích mái che tầng đó (hoặc diện tích sàn của tầng tiếp theo), bao gồm cả phần phủ bì.
- Diện tích bể nước, bể phốt: Tính bằng 60 – 75% diện tích một sàn theo đơn giá xây thô.
- Mái tôn của nhà tầng: Tính bằng 75% diện tích mặt bằng sàn.
- Mái ngói (bên dưới có làm trần giả): Tính bằng 100% diện tích mặt sàn chéo theo mái.
- Mái ngói bê tông cốt thép: Tính bằng 150% diện tích mặt sàn chéo theo mái.
- Sân thượng có dàn lam: Sân thượng có dàn lam trang trí bằng bê tông, sắt (dàn phẹc – pergolas) tính bằng 75% diện tích mặt bằng sàn.
- Sân thượng có mái che: Tính bằng 75% diện tích mặt bằng sàn.
- Sân thượng, ban công không có mái che: Tính bằng 50% diện tích mặt bằng sàn.
- Lô gia: Tnh bằng 100% diện tích mặt bằng sàn.
Phân biệt diện tích xây dựng và diện tích sàn xây dựng
Diện tích xây dựng và diện tích sàn xây dựng là hai khái niệm quan trọng trong lĩnh vực xây dựng. Tuy nhiên thường bị nhiều người nhầm lẫn. Cả hai khái niệm này có mục đích và cách tính khác nhau. Do đó cần hiểu và phân biệt rõ để đảm bảo tính chính xác trong quy hoạch, thiết kế và dự toán chi phí.
Diện tích sàn xây dựng đề cập đến tổng diện tích của mặt sàn, bao gồm cả diện tích của ban công và tất cả các tầng, nhưng không bao gồm mái che. Đây là cơ sở để tính toán tiền công xây dựng. Sai lầm trong việc đo lường có thể dẫn đến thiệt hại tài chính đáng kể.
Còn diện tích xây dựng là một khái niệm rộng hơn. Nó bao gồm diện tích sàn, diện tích tim tường, diện tích thông thủy, diện tích của các phòng, diện tích sử dụng, diện tích ở và diện tích phụ. Về bản chất, diện tích xây dựng đại diện cho tổng diện tích được sử dụng trong quá trình xây dựng, từ nền móng đến mái nhà.
Cách tính của hai loại diện tích này cũng khác biệt. Diện tích xây dựng bao gồm nhiều yếu tố khác nhau nên có cách tính phức tạp hơn. Trong khi đó, diện tích sàn xây dựng có cách tính đơn giản hơn. Chỉ dựa trên tổng diện tích sàn sử dụng với các diện tích khác như diện tích móng, mái, tầng hầm, sân,…
Các quy định về diện tích xây dựng nhà ở
Quyết định 04/2008/QĐ-BXD đưa ra các tiêu chuẩn cụ thể cho diện tích tối thiểu cần thiết để xin giấy phép xây dựng nhà ở. Theo đó, dựa trên mục đích sử dụng và các yêu cầu không gian sống:
Kích thước của lô đất dành cho xây dựng nhà ở phải được lựa chọn sao cho phù hợp với nhu cầu của người sử dụng và điều kiện quy hoạch. Đồng thời tuân theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực đó. Cụ thể:
+ Đối với lô đất nằm trong khu vực có quy hoạch xây dựng mới và giáp với đường có lộ giới rộng từ 20m trở lên, cần đạt các tiêu chuẩn tối thiểu sau:
- Diện tích không dưới 45m2.
- Chiều rộng của lô đất xây dựng không dưới 5m.
- Chiều sâu không dưới 5m (≥5m).
+ Trong trường hợp lô đất giáp với đường có lộ giới dưới 20m, tiêu chuẩn tối thiểu cho diện tích đất là:
- Diện tích không dưới 36m2.
- Chiều rộng không dưới 4m.
- Chiều sâu không dưới 4m.
+ Chiều dài tối đa cho phép của một dãy nhà liên kế hoặc nhà độc lập (với cả hai mặt tiếp giáp đường) là 60m. Giữa các dãy nhà, cần có đường giao thông hoặc lối đi bộ đáp ứng yêu cầu quy hoạch, với chiều rộng tối thiểu là 4m.
Quy định về diện tích xây dựng nhà ở có thể khác nhau tùy theo địa phương và loại hình nhà ở. Tuy nhiên, một số quy định chung cần lưu ý:
- Hệ số sử dụng đất: Đây là tỷ lệ phần trăm diện tích sàn xây dựng được phép trên tổng diện tích đất. Ví dụ, hệ số sử dụng đất là 0.8 có nghĩa là bạn được phép xây dựng tối đa 80m2 sàn trên một mảnh đất 100m2.
- Khoảng lùi: Đây là khoảng cách tối thiểu giữa công trình và ranh giới đất, đường giao thông, công trình lân cận. Khoảng lùi đảm bảo sự thông thoáng, an toàn và vệ sinh môi trường.
- Chiều cao công trình: Quy định về chiều cao công trình phụ thuộc vào quy hoạch chi tiết của từng khu vực.
Một số khái niệm diện tích khác trong xây dựng
Diện tích sử dụng
Diện tích sử dụng được hiểu là tổng diện tích của các khu vực có thể sử dụng trong một ngôi nhà hoặc căn hộ. Diện tích này bao gồm các phòng sinh hoạt chính như phòng ngủ, phòng khách, tủ âm tường, các khu vực phụ trợ như bếp, phòng tắm, ban công, nhà kho, lối đi và hành lang. Đặc biệt, chỉ một nửa diện tích của ban công và lô gia được tính vào diện tích sử dụng.
Diện tích sử dụng không tính diện tích chiếm bởi cột và tường. Thay vào đó chỉ tính phần diện tích khi công trình đã hoàn thiện và các phần này có thể được đưa vào sử dụng thực tế.
Như vậy, diện tích sử dụng là tổng diện tích chính và diện tích phụ. Cụ thể:
- Diện tích chính: Các phòng để ở, tủ tường, phần bố trí dưới cầu thang. Nếu chiều cao mặt nền đến mặt dưới cầu thang <1.6m thì không tính.
- Diện tích phụ: Bếp, phòng tắm, nhà kho, hành lang, lối đi, 1/2 diện tích ban công và lô gia.
Diện tích sàn không sử dụng
Diện tích sàn không sử dụng là phần diện tích mặt sàn trong một tòa nhà hoặc dự án xây dựng không tham gia vào các hoạt động hàng ngày. Phần diện tích này cũng không được tính vào diện tích sàn sử dụng. Không gian này bao gồm các khu vực như hành lang rộng không được sử dụng, các khoảng không gian trống không xác định, khu vực dành cho thiết bị kỹ thuật, các gian hàng trống và các phần khác của tòa nhà không phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sử dụng chính của ngôi nhà hoặc tòa nhà.
Mặc dù không được tính vào diện tích sử dụng nhưng diện tích này có vai trò quan trọng trong việc đánh giá tổng quan diện tích và cấu trúc của toàn bộ công trình. Nó cũng có ảnh hưởng đến thiết kế và phân chia không gian.
Diện tích ở
Diện tích ở được xác định là tổng diện tích của các khu vực được thiết kế và dùng cho mục đích sinh hoạt hàng ngày. Cụ thể bao gồm các phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung, các không gian lưu trữ như tủ tường. Ngoài ra, phần không gian dưới cầu thang cũng được tính vào diện tích này, với điều kiện là nó được sử dụng một cách có ích. Chẳng hạn như để đồ hoặc làm khu vực nhỏ cho các mục đích cụ thể trong nhà.
Diện tích phòng
Diện tích phòng được tính bằng cách lấy tổng diện tích không gian giữa các mép tường bên trong ở tầng 1 của công trình. Đây là phép đo tiêu chuẩn được áp dụng rộng rãi cho nhiều loại hình nhà ở. Từ căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề, nhà phố cho đến nhà cấp 4.
Diện tích sử dụng có mái
Diện tích sử dụng có mái là tổng diện tích của những khu vực cần được che chắn bởi mái nhà trong công trình xây dựng. Cụ thể bao gồm mái nhà (các loại mái thường, mái tôn, mái bê tông, mái ngói,… cùng mái cầu thang, giếng trời,… Toàn bộ diện tích sử dụng có mái của một tầng được coi là bằng 100% diện tích sử dụng của tầng đó, không phân biệt loại mái hay mục đích sử dụng cụ thể của phần không gian được che phủ.
Diện tích thông thủy
Diện tích thông thủy còn được gọi là diện tích sử dụng thực tế của căn hộ. Đây là tổng diện tích bên trong một căn hộ mà nước có thể lan tỏa một cách không bị cản trở. Diện tích này bao gồm các phòng trong căn hộ (như phòng khách, phòng ngủ, nhà bếp, nhà vệ sinh), diện tích của tường ngăn các phòng, diện tích logia và ban công (nếu có).
Diện tích thông thủy không bao gồm diện tích của tường phân chia giữa các căn hộ, tường bao quanh ngôi nhà, diện tích sàn nơi có cột và diện tích hộp kỹ thuật bên trong căn hộ.
Diện tích tim tường
Diện tích tim tường thường sử dụng với các căn hộ chung cư. Diện tích này bao gồm toàn bộ diện tích của căn hộ, kể từ tim (trung tâm) của tường bên ngoài cho đến tim của tường bên trong; bao gồm cả tường bao quanh, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ.
Có thể hiểu diện tích tim tường gồm diện tích thông thủy và cả những không gian không thể sử dụng trực tiếp cho việc sinh hoạt.
Xem thêm:
Trên đây là tất tần tật các thông tin liên quan đến diện tích xây dựng. Hy vọng với những thông tin này, bạn đã hiểu về diện tích xây dựng là gì cũng như cách tính diện tích xây dựng của công trình nhà ở. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ, hãy liên hệ với chúng tôi qua website trungnguyendesign.vn hoặc hotline 0823.306.222 để được hỗ trợ nhanh nhất nhé!
